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Renovierung bei Auszug

Ist eine Renovierung bei Auszug nötig?

Ob eine Renovierung bei Auszug nötig ist, kann relativ einfach beantwortet werden. Laut Gesetz ist der Vermieter für alle anfallenden Reparaturen in der Wohnung zuständig, folglich auch für sog. Schönheitsreparaturen (vgl. § 535 Absatz I BGB). Meist ist die Pflicht jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen worden. In der Regel steht dann im Mietvertrag, dass Decken, Wände, Fenster, Türen und Heizkörper in gewissen Abständen gestrichen werden müssen.

Ist es nun ein Muss die Wohnung bei Auszug zu renovieren?

Während der Mietzeit kann und darf der Mieter sich gestalterisch in seiner gemieteten Wohnung frei entfalten. Einzige Grenze ist hierbei die Erhaltung der Bausubstanz. Der Mieter darf folglich nichts tun, was nachhaltig die Bausubstanz verändert. Bohrlöcher im üblichen Umfang oder das Anbringen einer Vertäfelung sind jedoch vom Vermieter zu akzeptieren, da ein Rückbau bzw. eine Beseitigung möglich ist.

Die Farbgestaltung bei Übergabe

Bei Übergabe der Wohnung sollte die Wohnung, um dem Vermieter eine problemlose Weitervermietung zu ermöglichen, in Farben gestrichen sein, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. 6. 2008 - VIII ZR 224/07). Hierzu zählen helle, neutrale oder dezente Farben. Dies kann der Vermieter vertraglich so auch festhalten. Eine reine auf die Farbe „weiß“ eingeschränkte Farbauswahl ist jedoch nicht möglich, denn hierin wird eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen versteht man gem. § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II.BV) das malermäßige Überarbeiten der Mietsache. Unter malermäßiges Überarbeiten der Mietsache wird das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden und Heizkörper verstanden. Des Weiteren sind Innentüren, Fenster und Außentüren zu streichen. Reparaturarbeiten an Böden oder ein komplettes Austauschen dieser ist nicht unter die Schönheitsreparaturen zu subsumieren.

Klausel im Mietvertrag

Ob die Mieter renovieren müssen, muss im Mietvertrag festgehalten werden. Laut Gesetz ist hierfür nämlich der Vermieter zuständig. Die Klausel im Vertrag muss zudem auch wirksam sein. Dies hängt davon ab, um was für eine Art von Klausel es sich handelt.

Starre Renovierungsklausel

Bei der sogenannten starren Renovierungsklausel werden Formulieren verwendet, bei denen starre Fristen verwendet werden. Zum Beispiel: „ Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche und den Sanitärräumen spätestens alle drei Jahre, in den Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.“

Unter starren Fristen versteht man Fristen, bei denen Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“, oder „immer“ verwendet werden. Hieraus resultiert eine Verpflichtung des Mieters zu renovieren, auch wenn keine Notwendigkeit besteht.

Starre Renovierungs-Klauseln wurden vom BGH (BGH, Urteil vom 23.06.2004) als unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Ein Mieter soll nur Schönheitsreparaturen durchführen müssen, wenn der Zustand der Wohnräume dies auch erfordert. Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich auch, dass es nicht zulässig ist, den Mieter zu einer Renovierung beim Auszug aus der Wohnung vertraglich zu verpflichten.

Flexible Renovierungsklauseln

Sind die Fristen für Schönheitsreparaturen flexibel gestaltet, ist im Gegensatz zu den starren Renovierungsklauseln die Klausel im Mietvertrag gültig. Eine entsprechende flexibel gestaltete Klausel beinhaltet Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“. Ein Beispiel hierfür wäre eine Klausel die besagt: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre durchgeführt werden. In Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in den Nebenräumen alle 10 Jahre. Liegen jedoch keine Verschleißerscheinungen der Wohnräume vor, müssen die Mieter auch nicht renovieren.

Schlussrenovierung beim Auszug

Klauseln die den Mieter zur Schlussrenovierung beim Auszug verpflichten, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu nehmen, also ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen, sind ungültig.

Die Vertragsklausel bezüglich der Schlussrenovierung kann zudem auch unwirksam sein, wenn sie den Zeitpunkt und das Vorliegen der letzten Schönheitsreparatur und den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs nicht berücksichtigt (BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06).

Ist im Mietvertrag beides geregelt, sowohl Schönheitsreparaturen, als auch eine Schlussrenovierung, sind beide Klauseln unwirksam (BGH, Urteil vom 14.0.2003 - VIII ZR 308/02). Dies resultiert aus der hohen Anzahl der dem Mieter auferlegten Pflichten durch den Vermieter. Dies stellt nämlich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters dar.

Wird im Mietvertrag die Schlussrenovierung vom Zustand der Wohnung abhängig gemacht, ist dies hingegen zulässig. Wird im Mietvertrag wirksam eine Renovierungsklausel integriert, aber keine Klausel die eine Schlussrenovierung fordert bzw. regelt, bedeutet dies für den Mieter, dass er die Wohnung renoviert verlassen muss, wenn dieser zuvor die laut Mietvertrag wirksamen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat und der Zustand der Wohnung eine Renovierung notwendig macht.

Wird eine Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen, ist der Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH, Urteil vom 18.03.201 - VIII ZR 18/14).

Abgeltungsklauseln die Quotenklauseln enthalten sind laut BGH unwirksam. Beispiel hierfür ist eine Klausel die besagt, dass der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses, sich anteilig an den zukünftigen Schönheitsreparaturen beteiligen muss.

Fazit

Klauseln im Mietvertrag sollten immer auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden. Formulierungen wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zu übergeben“ sind unwirksam. Schönheitsreparaturen, die während der Mietzeit vorgenommen wurden, sind bei der Schlussrenovierung zu berücksichtigen und müssen nicht erneut durchgeführt werden.

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