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Die Zwangsräumung einer Wohnung

Von der rechtmäßigen Kündigung zur Zwangsräumung

Jährlich werden mehr als 60.000 Zwangsräumungen in Deutschland durchgeführt. Der Weg zur Zwangsräumung ist jedoch keinesfalls ein einfacher. Jedoch ist die Zwangsräumung oftmals die letzte Möglichkeit eine Immobilie zu räumen. Nur wie und unter welchen Voraussetzungen darf eine Zwangsräumung stattfinden?

Die rechtmäßige Kündigung

Grundvoraussetzung für eine Zwangsräumung ist die rechtmäßige Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei kommen zwei Arten von Kündigung in Betracht. Die ordentliche- und die außerordentliche Kündigung.

Einer ordentlichen Kündigung voraus geht zumeist eine vertragliche Pflichtverletzung, zum Beispiel erhebliche Ruhestörungen. Diese Pflichtverletzungen müssen beim Mieter abgemahnt werden und dieser muss sein Verhalten ändern. Tut er dies nicht innerhalb einer gesetzten Frist, besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Eine außerordentliche Kündigung, die umgangssprachlich auch fristlose Kündigung genannt wird, kommt unter Anderem bei Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieten in Betracht. Als Konsequenz einer außerordentlichen Kündigung muss der Mieter binnen einer angemessenen Frist, die zumeist zwei Wochen beträgt, ausziehen.

Räumungsklage

Sollte der Mieter nach der Kündigung, sei sie nun ordentlich oder außerordentlich nicht ausgezogen sein, ist der nächste Schritt die Räumungsklage. Ziel der Räumungsklage ist es, einen Räumungstitel gegen den Mieter der Immobilie zu erwirken.

Den Räumungstitel wird der Vermieter vom zuständigen Amtsgericht erhalten, wenn dieses die Kündigung des Vermieters als berechtigt ansieht. Zuständiges Amtsgericht ist hierbei das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Ausnahmsweise kann bei Gewerbeimmobilien auch das Landgericht zuständig sein, sollte der Streitwert über 5.000 Euro liegen.

Bei Gewerbeimmobilien kann auch bereits bei Mietvertragsabschluss eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart werden. Ziel hierbei ist es, dass der Vermieter von Anfang an einen Räumungstitel hat und die Räumungsklage nicht notwendige Voraussetzung für eine Zwangsräumung ist. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss von einem Notar in Form einer notariellen Urkunde ausgestellt werden.

Sollte der Ausgang der Räumungsklage unsicher sein, ist es sinnvoll einen Räumungsvergleich in Betracht zu ziehen. Hierbei wird sich gütlich mit dem Mieter geeinigt. Zieht der Mieter trotz des Vergleichs zum vereinbarten Zeitpunkt nicht aus der Immobilie aus, dient der Vergleich als Titel für die Zwangsvollstreckung.

Zwangsräumung

Liegt der Räumungstitel vor, kann im nächsten Schritt der Gerichtsvollzieher, durch den Vermieter, mit der Räumung beauftragt werden. Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter eine allerletzte Frist von drei Wochen. In dieser Zeit hat er die Möglichkeit die Immobilie zu räumen. Erfolgt in diesem Zeitraum keine freiwillige Räumung kommt es nach Ablauf der Frist zur Zwangsräumung.

Im Normalfall beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition und räumt mit dieser die Immobilie. Abgeschlossen ist die Zwangsräumung mit der Übergabe der Schlüssel. Problematisch ist hierbei, dass der Vermieter für die voraussichtlichen Kosten der Räumung in Vorleistung gehen muss. Dies stellt ein enormes Kostenrisiko für den Vermieter dar. Um dieses zu umgehen wurden drei Arten von Zwangsräumungen entwickelt:

Die Berliner Räumung

Bei der Berliner Räumung wird durch den Gerichtsvollzieher lediglich die Herausgabe der Immobilie gefordert. Die Einrichtungs- und persönlichen Gegenstände des Mieters verbleiben zunächst in der Immobilie. Die Kosten beschränken sich nun auf den Gerichtsvollzieher und das Austauschen der Schlösser.

Die Hamburger Räumung

Bei der Hamburger Räumung werden im ersten Schritt lediglich die Schlösser der Immobilie ausgetauscht. Hiernach hat der Mieter zwei Wochen Zeit die Immobilie zu räumen. Erfolgt diese freiwillige Räumung nicht, wird eine Spedition beauftragt die die Räumung vornimmt.

Die Frankfurter Räumung

Bei der Frankfurter Räumung wird die Räumung der Immobilie durch den Vermieter und unter Aufsicht des Gerichtsvollziehers erledigt. Hiervon ist jedoch abzuraten, da der Vermieter hierbei für alle eventuellen Schäden haftet und dies zu erneuten rechtlichen Problemen führen kann.

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